A등급 리츠도 무너질 수 있다면, 리츠 ETF 투자자는 무엇을 봐야 할까

리츠에 관심을 갖는 이유는 대부분 비슷합니다. 주식처럼 크게 오르내리는 상품보다 조금 더 안정적일 것 같고, 임대료 수입을 바탕으로 배당을 주는 구조라서 마음이 편해 보이기 때문입니다.

저도 처음 리츠 ETF를 볼 때는 거의 채권형 상품처럼 생각한 적이 있습니다. 개별 리츠보다 ETF가 더 분산되어 있고, 배당도 정기적으로 받을 수 있으니 “이 정도면 안정적인 배당 투자로 괜찮지 않을까?”라고 느꼈습니다.

그런데 2026년 4월 말, 이 생각을 다시 보게 만드는 사건이 생겼습니다. 국내 최초 해외 부동산 공모 리츠로 알려진 제이알글로벌리츠가 400억 원 규모 전자단기사채를 갚지 못하고 기업회생절차를 신청한 일입니다.

더 충격적이었던 건 이 리츠가 한동안 A- 신용등급을 받았던 상품이었다는 점입니다. 리츠를 배당 자산으로만 보고 있던 투자자에게는 “A등급도 이렇게 무너질 수 있나?”라는 질문이 생길 수밖에 없었습니다.

이번 글에서는 제이알글로벌리츠 사태가 무엇을 의미하는지, 리츠 ETF 투자자는 무엇을 확인해야 하는지, 그리고 앞으로 리츠 ETF를 볼 때 어떤 기준을 추가해야 하는지 정리해보겠습니다.

제이알글로벌리츠에 무슨 일이 있었나

제이알글로벌리츠는 2020년 코스피에 상장된 해외 부동산 공모 리츠입니다. 주요 투자 자산은 벨기에 브뤼셀의 파이낸스 타워와 미국 뉴욕 오피스 자산으로 알려져 있습니다. 한때는 높은 배당률을 내세우며 개인 투자자들의 관심을 많이 받았습니다.

문제는 고금리 환경에서 해외 부동산 가치가 흔들리면서 시작됐습니다. 핵심 자산인 벨기에 파이낸스 타워의 감정평가액이 낮아지고, 대출 약정상 담보인정비율 조건이 부담으로 작용했습니다.

해외 대주단은 일정 기준을 넘어서자 현금 흐름을 묶는 캐시트랩 조치를 발동한 것으로 알려졌습니다. 캐시트랩이 걸리면 임대료 수입 같은 현금이 자유롭게 회사 안에서 돌지 못하고, 우선적으로 대출 상환이나 담보 관리에 묶일 수 있습니다.

겉으로 보면 건물에서 임대료가 나오고 있는 리츠인데, 실제로는 회사가 쓸 수 있는 현금이 막히는 상황이 생긴 겁니다. 결국 제이알글로벌리츠는 만기가 돌아온 전자단기사채 400억 원을 상환하지 못했고, 서울회생법원에 기업회생절차를 신청했습니다.

제가 가장 놀랐던 부분은 ‘A등급’이었습니다

개인적으로 이번 사태에서 가장 눈에 들어온 건 손실 규모보다 신용등급이었습니다. 리츠가 위험할 수 있다는 건 알고 있었지만, A- 등급을 받았던 리츠가 이렇게 빠르게 디폴트 상황까지 갈 수 있다는 점은 꽤 크게 다가왔습니다.

저는 리츠 ETF를 볼 때도 그동안 배당률, 월분배 여부, ETF 규모 정도를 먼저 봤습니다. 개별 리츠의 차입 구조나 해외 대출 약정까지 깊게 보는 일은 많지 않았습니다. 그런데 이번 일을 보고 나니, 리츠 ETF도 단순히 배당률만 보고 고르면 안 되겠다는 생각이 들었습니다.

특히 리츠는 부동산을 담고 있지만, 그 부동산을 어떤 돈으로 샀는지, 대출 만기는 언제인지, 금리 부담은 얼마나 되는지, 담보 가치가 떨어졌을 때 어떤 조항이 작동하는지가 중요합니다.

이번 사태에서 다시 보게 된 질문

• 배당률이 높다는 이유만으로 리츠를 안전하게 보고 있지는 않았는가?
• ETF에 담겨 있다는 이유로 개별 리츠 리스크를 가볍게 본 것은 아닌가?
• 국내 자산 리츠와 해외 자산 리츠를 같은 기준으로 보고 있지는 않았는가?
• 신용등급만 보고 차입 구조와 만기 위험을 놓치고 있지는 않았는가?

리츠 ETF 투자자에게도 영향이 생긴 이유

처음에는 이렇게 생각할 수 있습니다. “제이알글로벌리츠 개별 종목 투자자가 문제이지, 리츠 ETF 투자자까지 크게 신경 써야 할까?”

하지만 ETF 안에 해당 리츠가 편입되어 있었다면 이야기가 달라집니다. 리츠 ETF는 여러 리츠를 묶어 투자하는 상품이기 때문에, 제이알글로벌리츠가 일부 비중으로 들어가 있었다면 ETF 투자자도 간접적으로 영향을 받을 수밖에 없습니다.

보도에 따르면 제이알글로벌리츠를 담은 ETF는 집계 기준에 따라 9개에서 12개 수준으로 언급됐고, 편입 금액은 약 367억 원에서 372억 원 안팎으로 추정됐습니다. 특히 일부 대형 리츠 ETF에는 제이알글로벌리츠 편입금액이 100억 원을 넘는 수준으로 알려졌습니다.

더 불편한 점은 거래정지입니다. 개별 종목이 거래정지 상태가 되면 ETF 운용사가 곧바로 시장에서 팔기 어렵습니다. 특히 지수를 그대로 따라가는 패시브 ETF라면 지수 편출이나 거래 재개 전까지 기계적으로 보유해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

즉, ETF로 분산 투자했다고 해서 개별 리츠 리스크가 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 비중은 줄어들지만, 편입되어 있는 한 영향을 받을 수 있습니다.

패시브 리츠 ETF와 액티브 리츠 ETF의 차이가 드러났습니다

이번 사태에서 눈에 띈 부분은 패시브 ETF와 액티브 ETF의 차이였습니다. 패시브 ETF는 정해진 지수를 따라가기 때문에, 지수 안에 제이알글로벌리츠가 포함되어 있었다면 일정 비중을 담을 수밖에 없습니다.

반면 액티브 ETF는 운용역이 종목과 비중을 더 적극적으로 조정할 수 있습니다. 일부 액티브 리츠 ETF는 제이알글로벌리츠를 편입하지 않았던 것으로 알려졌습니다. 그 결과 직접적인 충격을 피한 사례도 있었습니다.

물론 이것이 액티브 ETF가 항상 더 좋다는 뜻은 아닙니다. 액티브 ETF는 운용역 판단에 따라 성과가 달라질 수 있고, 비용이 더 높을 수도 있습니다. 다만 리츠 ETF를 고를 때 패시브와 액티브 차이가 단순한 수수료 차이만은 아니라는 점을 보여준 사건이었습니다.

구분	패시브 리츠 ETF	액티브 리츠 ETF
운용 방식	지수 구성 종목을 기계적으로 추종	운용역이 종목과 비중을 판단해 조정
장점	구조가 단순하고 비용이 낮은 편	부실 가능성이 보이는 종목을 미리 피할 여지가 있음
단점	문제 종목을 즉시 편출하기 어려울 수 있음	운용역 판단에 의존하고 비용이 높을 수 있음
이번 사태에서 본 포인트	지수 편입 종목 리스크를 그대로 받을 수 있음	종목 선별 능력이 중요하게 작용할 수 있음

리츠 시장 전체가 위험하다는 뜻은 아닙니다

이번 사건만 보면 리츠 ETF 전체를 피해야 하는 것처럼 느껴질 수 있습니다. 저도 처음 뉴스를 봤을 때는 “다른 리츠도 줄줄이 문제가 생기는 건 아닐까?”라는 생각이 들었습니다.

하지만 현재까지 정부와 시장에서는 이번 사태가 리츠 시장 전체의 시스템 리스크로 번질 가능성은 제한적이라고 보고 있습니다. 국토교통부는 제이알글로벌리츠가 100% 해외 자산에 투자하고 있고, 전체 상장 리츠 시장에서 차지하는 시가총액 비중도 3% 미만이라고 설명했습니다.

즉, 모든 리츠가 같은 구조로 위험한 것은 아닙니다. 국내 물류센터, 오피스, 리테일, 데이터센터 등 국내 자산 중심 리츠와 해외 대형 오피스 자산에 집중된 리츠는 위험 요인이 다릅니다.

다만 이번 사건은 한 가지를 분명히 보여줬습니다. 리츠는 배당만 보는 상품이 아니라, 금리와 부동산 가치, 차입 구조, 대출 약정 조건까지 함께 봐야 하는 상품이라는 점입니다.

리츠 ETF를 볼 때 예전 방식과 바뀐 방식

저도 예전에는 리츠 ETF를 볼 때 분배금과 배당률을 먼저 봤습니다. 월분배인지, 예상 배당률이 몇 퍼센트인지, 과거 분배금이 안정적이었는지가 가장 중요해 보였습니다.

하지만 이번 일을 계기로 보는 순서가 조금 바뀌었습니다. 배당률보다 먼저 구성종목을 열어보고, 그 리츠들이 어떤 자산을 담고 있는지, 해외 자산 비중은 얼마나 되는지, 특정 리츠에 과하게 몰려 있지는 않은지부터 확인하게 됐습니다.

예전에는 이렇게 봤습니다	이제는 이렇게 봅니다
분배금이 높은 리츠 ETF부터 확인	구성종목과 상위 편입 비중부터 확인
리츠 ETF면 어느 정도 분산됐다고 생각	특정 리츠나 특정 자산에 쏠려 있는지 확인
배당 이력만 보고 안정성을 판단	차입 만기, 금리 부담, 자산가치 변화도 함께 봄
국내 리츠와 해외 리츠를 비슷하게 봄	자산 위치와 현지 대출 조건을 따로 구분

지금 리츠 ETF 투자자라면 먼저 확인할 것

리츠 ETF를 이미 보유하고 있다면, 이번 사건을 불안하게만 볼 필요는 없습니다. 대신 내 ETF 안에 어떤 리츠가 들어 있는지 확인하는 계기로 삼는 것이 좋습니다.

리츠 ETF 보유자 체크리스트

• 내가 보유한 리츠 ETF에 제이알글로벌리츠가 편입되어 있는지 확인합니다.
• 상위 10개 구성종목 비중이 특정 리츠에 몰려 있지 않은지 봅니다.
• 국내 자산 중심 리츠인지, 해외 자산 중심 리츠인지 구분합니다.
• 해외 자산 리츠라면 환율, 현지 금리, 대출 약정 조건 영향을 생각합니다.
• 패시브 ETF인지 액티브 ETF인지 확인합니다.
• 분배금보다 기초자산의 안정성과 차입 구조를 먼저 봅니다.

구성종목은 어디서 확인하면 될까

리츠 ETF의 구성종목은 보통 운용사 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. ETF 상품 페이지에 들어가면 구성종목, 편입 비중, 기준일이 표시됩니다. 증권사 앱에서도 ETF 상세 화면에서 구성종목을 볼 수 있는 경우가 많습니다.

저는 ETF를 볼 때 상품명만 보고 판단하지 않으려고 합니다. 예를 들어 ‘리츠’, ‘인프라’, ‘부동산’이라는 단어가 들어가 있어도 실제로는 맥쿼리인프라 비중이 큰 상품도 있고, 상장 리츠 비중이 높은 상품도 있고, 특정 리츠가 예상보다 크게 들어 있는 상품도 있습니다.

그래서 리츠 ETF는 이름보다 속을 먼저 보는 게 좋습니다. 특히 이번처럼 개별 리츠 하나가 거래정지되면 ETF 안에서 그 비중이 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.

리츠 ETF를 고를 때 추가로 봐야 할 기준

1. 기초자산의 위치를 봅니다. 국내 자산인지, 해외 자산인지에 따라 위험 요인이 달라집니다.
2. 상위 편입 종목 비중을 확인합니다. ETF라고 해도 특정 종목 비중이 크면 충격을 받을 수 있습니다.
3. 차입 구조를 생각합니다. 리츠는 대출을 활용하는 구조라 금리와 만기 부담이 중요합니다.
4. 배당률만 보지 않습니다. 높은 배당률은 때로는 높아진 위험을 반영한 결과일 수 있습니다.
5. 패시브와 액티브의 차이를 봅니다. 비용뿐 아니라 위기 상황에서 종목 조정 가능성도 다릅니다.
6. 거래정지 리스크를 생각합니다. 개별 리츠가 거래정지되면 ETF 안에서도 즉시 정리하기 어려울 수 있습니다.

리츠 ETF가 잘 맞을 수 있는 사람

• 분배금 중심의 현금흐름을 원하지만 개별 리츠 분석 부담을 줄이고 싶은 사람
• 리츠를 전체 포트폴리오의 일부로만 활용하려는 사람
• 구성종목과 기초자산을 주기적으로 확인할 수 있는 사람
• 금리 변화가 리츠 가격에 영향을 줄 수 있다는 점을 이해하는 사람

조금 더 조심해야 할 사람

• 리츠 ETF를 예금이나 채권처럼 거의 안전한 상품으로 생각하는 사람
• 배당률만 보고 상품을 고르는 사람
• 해외 부동산 리스크와 환율 영향을 잘 모르는 사람
• ETF에 담기면 개별 종목 위험이 완전히 사라진다고 생각하는 사람
• 단기간에 큰 비중을 넣고 분배금만 기대하는 사람

마무리 정리

제이알글로벌리츠 디폴트는 리츠 ETF 투자자에게 꽤 큰 경고를 남겼습니다. 리츠는 배당이 나오고, ETF는 분산되어 있으니 안정적일 것이라는 생각만으로는 부족하다는 점입니다.

A등급을 받았던 리츠도, 배당 이력이 있던 리츠도, 해외 부동산 가치 하락과 금리 상승, 대출 약정 조건이 맞물리면 빠르게 어려워질 수 있습니다.

그렇다고 리츠 ETF 전체가 위험하다고 단정할 필요는 없습니다. 다만 이제는 리츠 ETF를 볼 때 배당률만 볼 것이 아니라, 구성종목, 기초자산 위치, 차입 구조, 패시브·액티브 운용 방식까지 함께 봐야 합니다.

특히 해외 부동산에 투자하는 리츠가 포함된 ETF라면 국내 부동산 리츠보다 한 번 더 자세히 살펴보는 편이 좋습니다. 환율, 현지 금리, 해외 대주단 조건, 감정평가 변화가 리츠의 현금흐름을 크게 흔들 수 있기 때문입니다.

 

※ 이 글은 특정 리츠나 ETF의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 리츠와 리츠 ETF는 금리, 부동산 가치, 차입 구조, 구성종목 변화에 따라 손실이 발생할 수 있습니다. 실제 투자 판단은 운용사 자료, 공시, 상품설명서, 본인의 투자 목적과 위험 감수 성향을 직접 확인한 뒤 신중하게 결정하시기 바랍니다.